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85后地产女掌门的选择:中南降速“活下去”
发布日期:2021-10-04 08:41    点击次数:196

去年8月出台的“三道红线”,成了所有房企的降速器;两集中的土地出让新规,又不断压缩着利润空间,房地产公司,自2008年以来,从未如此艰难。

万科在三年前喊出的“活下去”,如今已成为大部分房企的真实存在。

作为TOP30房企中,唯一一位全面接班的“85后”女掌门,陈昱含压力不小,近期她在内部表示,下半年的主题就是“活下去”。

去年2月,明星职业经理人陈凯离职,陈昱含由中南置地总裁升任董事长,当年实现销售金额2238亿元。

然而时间行至2021年,行业环境的迅速变化,让她再无法沿袭父辈的激进扩张路径。

华尔街见闻获悉,尽管在2021年上半年,中南实现销售金额1090亿元,同比增长34%,但公司全年预期销售目标增速仅为10%左右,相比去年的14.2%进一步放缓。

与之相比,2017年至2019年,中南的复合年增长率为42.6%。

这既是行业趋势所致,也是中南的主动选择。从黑马到白马,从高速增长到注重规模与利润的平衡,陈昱含领导下的中南,选择告别旧时代,走进新周期,“惊喜少一点,确定性多一些。”

10%增长

2021年下半年,三道红线的威力凸显,蓝光、恒大等房企爆发信用危机,地产美元债市场剧烈波动,房企再融资史无前例地受阻,销售,成了他们回笼现金最主要的手段。

但市场的差异无比巨大,竞争也更加激烈,降速、收缩几乎成为行业主旋律。在此背景下,华尔街见闻了解到,中南预计今年将达成10%的销售增长,即2500亿左右。

虽然比去年进一步放缓,但在当前的市场环境下,以中南2000亿的级别,这个增速,仍然是算高的。

为了实现这一目标,不久前,中南在部分项目推出了员工购房福利,大部分为尾盘产品,根据项目情况制定优惠利率,最低折扣可以达到65折。

中南有关人士表示,这是项目层面的常规动作。但折扣力度之大,也体现了中南加速去库存的意愿。

在融资上,中南也采取了随行就市的策略。2020年初,陈昱含提出“融资前置、借船出海”,以此对冲去杠杆的压力,这一战略执行在今年更为明显。

6月,中南建设发行一笔364天期1.5亿美元债券,票面利率高达12%。这在两千亿级别的房企中,并不常见。

中南有关人士解释,这笔高息债有一定特殊性,反映的是当时的市场状况。彼时,恒大事件仍在发酵,高收益地产债二级市场频繁暴跌,房企发债难度增加。

在融资收紧的当下,能借到钱便是第一位的。

7月26日,房企融资环境有所回暖,中南又发行一笔10亿元中期票据,票面利率为6.8%,与融创相当。

中南有关人士表示,公司坚持不依赖有息负债的发展模式,过去由于起点低,基础弱,融资成本在行业偏高,但公司有息负债少,利息支出水平低于同行。

截至一季度末,公司有息负债仅779亿元,比2020年末下降3%,与年度销售金额比值保持行业最低水平;随着结算规模的增加,资产负债表将持续改善,未来融资成本也会持续降低。

以上可见,陈昱含在努力实现资金的腾挪、财务的稳健和业绩的增长之间的平衡,而这一切,都是为了更好地“活下去”。

财报显示,截至2020年末,中南的净资产负债率下降71.12个百分点,至97.27%;剔除预售账款后的资产负债率下降4.2个百分点,至79.76%;现金短债比1.04。改善两条红线,实现由“红”转“黄”。

剔除预售账款后的资产负债率改善难度较大,中南上半年大概率仍保持一条踩线。按照陈昱含的计划,中南最晚将在明年实现“三线全绿”。

变身“白马”

仅四年,实现销售规模从百亿到两千亿,中南是典型的黑马房企。

2017年,中南引入陈凯、鲁贵卿两位明星职业经理人,打开规模增长加速器。从2017年的963亿元,到2020年2月陈凯离职,中南销售规模已经达到1960亿元。两年跨一个千亿,在黑马队伍中也是佼佼者。

陈凯的离去,陈昱含的全面接班,中南迎来了发展的拐点。在2020年业绩会上,陈昱含提出,“未来中南的好故事是从黑马到白马的奋斗史”,这既是个人风格所致,也是行业的趋势。

这位年轻的新掌门,没有对行业黄金时代的留恋和幻想,坚信高增长逻辑已经消失。在她看来,中南想要成为白马,必须提高增长的质量,追求规模与利润的平衡。

“希望成为白马,意味着公司已经快速成长到引人注目的时候,不再单纯追求吸引眼球的规模和速度变化,而是更多追求透明度、增长的质量、增长的稳健性和持续性,”中南方面表示。

白马的特征之一是稳健。2020年年初,陈昱含提出要建立ROIC(投入资本回报率)为核心的经营逻辑,即不看杠杆,按照投入的本金和借款计算回报率。

这一逻辑的改变,叠加“融资前置”的条件,将让中南的投资更为谨慎,从而实现从高速到稳健的切换。

此外,中南还将致力于实现增速和经营质量的平衡,就是具有稳定、持续的盈利能力。

在去年2月的公司年会上,陈昱含曾发表过对公司未来发展的诸多判断。女性对风险天然的敏感,对平衡天生的偏好,让她得出一个结论——“补短板,就是中南新的生产力。”

在她看来,中南最大的短板,就是盈利能力,具体表现为毛利率偏低,费用偏高。

截至2020年末,中南整体毛利率只有17.29%,低于典型上市房企20-25%的平均水平。在预算优化、费用降低、产品溢价等方面,中南还有不小的提升空间,以此减弱规模降速对利润的不利影响。

毛利率的提升是利润改善最直观的部分,从更大层面来看,中南的发力点将落在多元业务的协同发展上,也就是“两主两辅多联动”战略。

在重点发展地产、建筑两大主业的基础上,中南将通过城乡建设运营、核心商业资产的持有来增加发展空间,并通过借助中南控股旗下的多元业务,提高发展效率,打造永续经营能力。

目前,除了已经上市的中南建设,中南服务、中南高科都在今年上半年向港交所递交了招股书,如果能够顺利上市,中南控股将拥有三家上市平台,而地产作为“4+1”业务布局的主业,也将得到更多的助力。

在今年4月的业绩会上,陈昱含首次提出了5000亿销售目标,按照年增速10%计算,大概需要8年。无论是这一目标的规模,还是达成的期限,都透露出这位新掌门人的决心,要在房地产的下半场“活下去、活得久”。

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